Le crédit-bail en 10 questions

L’investissement est un acte économique fondamental pour l’entreprise et une des clefs de sa réussite. Ses motivations sont nombreuses : renouveler, innover, développer, conquérir, économiser, prévoir, optimiser, anticiper.

Cette décision implique des choix :
- celui du matériel, dont la durée de vie peut être longue compte tenu de la qualité des fabrications actuelles ou au contraire très courte au regard de l’obsolescence rapide des technologies.
- celui du financement, qui doit s’adapter aux contraintes de l’entreprise et aux spécificités du matériel.

L’investisseur peut choisir entre des types de financements classiques où l’accent est mis sur la propriété du matériel, comme l’autofinancement et le crédit d’équipement, ou des types de financement plus souples où l’accent est mis sur l’usage du matériel, ses évolutions et les services qui peuvent y être associés : le crédit-bail et la location financière. Une part importante de l’investissement en biens d’équipement est financée sous forme de crédit-bail ou de location financière. Le financement locatif est une solution incontournable de l’investissement des entreprises et des professionnels.

Le crédit-bail mobilier (ou financement locatif)

1. Quelle est la différence entre crédit-bail et location financière ?

Un socle commun
Qu'il soit sous forme de crédit-bail ou de location financière, le financement locatif est une opération tripartite entre une entreprise ou un professionnel, qui sera le futur locataire, un fournisseur et un bailleur.

Schéma simple
Le futur locataire choisit librement son fournisseur, le matériel et en négocie le prix. Le matériel est commandé au fournisseur qui le livre au locataire et facture le bailleur. Le bailleur loue le matériel au locataire pour une durée et un loyer convenus.

Principe de base
L' entreprise ou le professionnel utilise un matériel sans en être propriétaire. Il y a, donc, dissociation juridique et comptable entre propriété et utilisation du matériel.
Ce n'est pas la valeur patrimoniale du matériel qui importe, mais son coût d'utilisation,
incluant le montant du loyer, comparé à son rendement financier.
C'est la raison pour laquelle le financement locatif peut couvrir l'intégralité de la valeur T.T.C. du bien financé.

Une différence fondamentale
A la différence de la location financière, le contrat de crédit-bail prévoit dès l'origine
la faculté pour le locataire d'acheter le matériel (« option d'achat ») à la fin du
contrat pour un prix déterminé.

2. Qui intervient sur le marché du financement locatif ?

Le crédit-bail
Le Code monétaire et financier impose le statut d'établissement de crédit pour exercer l'activité de crédit-bail à titre habituel. Comme les banques exerçant leur activité en France, les établissements de crédit spécialisés font l'objet d'un agrément des autorités bancaires. Ils doivent répondre à des contraintes prudentielles et sont soumis aux contrôles des autorités
de tutelle.
Ces contraintes réglementaires garantissent aux clients des établissements la qualité et la rigueur de leur gestion et de l'exercice de leur activité. Le fait que l'établissement de crédit-bail soit spécialisé atteste également de son étroite connaissance du marché des matériels financés.
La très grande majorité des organismes de crédit-bail mobilier sont soit des filiales des groupes bancaires français ou étrangers, soit des filiales de groupes industriels qui proposent le financement des matériels qu'ils commercialisent.

Regroupement au sein de l'ASF
Tous les établissements de crédit-bail sont membres de l'Association Française des Sociétés Financières (ASF). L'ASF est l'organisme professionnel qui regroupe, dans le cadre de la loi bancaire, les établissements spécialisés de la finance.

La location financière
Les entreprises proposant des opérations de location financière ne sont pas des établissements de crédit. Elles ne sont pas soumises à l'agrément des autorités bancaires et
n'ont pas l'obligation d'être membres de l'ASF.

Elles sont régies par les seules règles du Code du commerce.

Cependant, l'essentiel du marché de la location financière est couvert par des établissements
de crédit, soit directement, soit par l'intermédiaire de leurs filiales.

3. Comment bénéficier du crédit-bail et de la location financière ?

Des plus petites structures aux plus grands groupes internationaux, de l'artisan ou de la PME à la multinationale, quel que soit le secteur d'activité ou le métier, le champ d'action du crédit-bail et de la location financière est à la mesure de la diversité et la complexité d'une économie moderne : industrie, transport, travaux publics et services sont de plus en plus utilisateurs de matériels et de moins en moins désireux d'en avoir la propriété.

Les professions libérales y recourent pour leurs besoins en matériels de haute technologie
(radiologues, biologistes, dentistes…) ou en matériel de gestion ou d'exploitation (notaires, architectes, experts-comptables…).
Régions, départements, communes. font également appel au financement locatif en mettant à profit un assouplissement récent de la réglementation. Ainsi, le financement locatif s'adresse à tous : entreprises, artisans, commerçants, agriculteurs, professions libérales, administrations, collectivités publiques, associations.

À QUI S'ADRESSER ?

Son fournisseur
Qu'il soit fabricant, concessionnaire ou distributeur de matériel, il propose en général une solution de financement, soit directement par la société de son groupe spécialisée dans le financement des ventes de matériel, soit par le biais d'autres partenaires financiers.
Le financement locatif contribue pour une large part au développement des ventes de matériels professionnels en France.

Sa banque
Les réseaux bancaires et financiers sont en contact permanent avec leur filiale spécialisée qui peut elle-même disposer de ses propres agences.

QUELLES GARANTIES PEUVENT ETRE DEMANDEES ?

La détention de la propriété juridique du bien par l'établissement financier spécialisé et son expertise des matériels permettent de limiter la demande de garanties complémentaires. Celles-ci peuvent prendre notamment la forme de cautions. Par ailleurs, le crédit-bail et la location financière sont éligibles à la garantie OSEO pour les contrats d'une durée supérieure à deux ans.

4. Quels matériels peuvent être financés sous forme locative ?

Pratiquement tous les biens d'équipement peuvent faire l'objet d'un financement locatif sous forme de crédit-bail ou de location.
Il faut que le matériel soit :

  • d'un usage durable,
  • identifiable,
  • amortissable.

L'investissement peut inclure une part d'éléments incorporels, par exemple, un logiciel indispensable au fonctionnement du matériel, à condition qu'il réponde aux trois critères cités précédemment.

Les principaux équipements

La liste des matériels est aussi diverse que celle des secteurs d'activité qui font appel au financement locatif :

  • véhicules de transport : voitures de société, véhicules utilitaires légers, véhicules industriels, autocars, avions, bateaux. . .
  • équipements industriels, machines-outils. . .
  • matériels de TP, levage, manutention, véhicules spéciaux. . .
  • bureautique, informatique, téléphonie, logiciels. . .
  • matériels d'imprimerie, presses offset, rotatives, plieuses. . .
  • équipements médicaux, automates de laboratoire, imagerie médicale. . .
  • matériels agricoles, tracteurs, machines à vendanger, moissonneuse-batteuse. . .

La location financière et le crédit-bail offrent la possibilité d'intégrer des services complémentaires de maintenance, d'assistance… (ces services sont décrits en question 8).

5. Quelles sont les caractéristiques du contrat ?

Le crédit-bail mobilier est une opération de financement destinée à financer des biens d'équipement à usage professionnel. L'ensemble des modalités de financement est déterminé dès la signature du contrat.

Le prix d'achat H.T. figure au contrat. C'est le prix auquel le bailleur achète le matériel au fournisseur et qui sert de base pour le calcul des loyers. Le prix d'achat est librement négocié entre le locataire et le fournisseur de matériel. Le locataire choisit la durée de son contrat, c'est-à-dire la période pendant laquelle le matériel sera loué. La durée varie selon les matériels financés et doit être proche de la durée d'amortissement fiscal de l'investissement. Elle est généralement comprise entre 36 et 84 mois.

De même, le locataire choisit la périodicité de paiement des loyers. Ceux-ci peuvent être mensuels, trimestriels, semestriels, voire annuels, et permettent à l'entreprise d'adapter ses charges de remboursement à ses rentrées de chiffre d'affaires. Ils sont généralement payables terme à échoir, c'est-à-dire d'avance, et leur montant est fonction de la durée, de la périodicité et du type de barème (linéaire, dégressif, progressif, modulable). Le locataire a également la possibilité de payer un premier loyer majoré.

S'il veut devenir propriétaire du matériel, le locataire doit en fin de contrat lever son option d'achat, au prix convenu d'avance. Ce prix tient compte des loyers versés.

Le contrat de location financière fixe la durée de la location, le nombre, la périodicité et le montant des loyers. En règle générale, le contrat précise la valeur d'assurance du bien loué. Le contrat ne comporte pas d'option d'achat en faveur du locataire qui, en fin de contrat, doit restituer le matériel ou demander une prorogation moyennant de nouvelles conditions définies à ce moment là.

La location financière est destinée à assurer la mise à disposition de biens d'équipement dans le seul but de leur utilisation. Elle n'est pas destinée à financer des biens devant, à terme, figurer dans le patrimoine du locataire.

6. Que se passe-t-il à la fin du contrat ?

Le contrat peut avoir trois issues :

Crédit-bail Location financière
L'acquisition du matériel
Le contrat de crédit-bail prévoit une option d'achat à un prix déterminé à l'avance, au profit du locataire qui peut acquérir le bien en levant cette option.
Il n'existe pas d'option d'achat dans le contrat.
La restitution du matériel
A l'issue du contrat si le locataire ne souhaite pas acquérir le matériel.
A la fin du contrat.
La prolongation du contrat
Selon des modalités nouvelles à définir avec le bailleur.
La prolongation doit avoir été prévue par le contrat initial. Elle s'appliquera alors de façon tacite.

En principe, le contrat ne prévoit pas de fin anticipée. Néanmoins, les parties peuvent l'envisager si nécessaire.

7. Quel est le traitement comptable et fiscal ?

Traitement comptable
Pour le crédit-bail comme pour la location financière, l'entreprise étant locataire et non propriétaire du bien, il n'y a pas d'impact direct dans le bilan des comptes sociaux.
Toutefois, dans le cas d'un crédit-bail, il existe une obligation d'indiquer, en annexe du bilan, le montant des loyers non échus.
Dans les deux cas, les loyers constituent une charge de l'exercice et sont imputés dans les charges d'exploitation de l'entreprise au compte de résultat. La répercussion immédiate est une réduction du montant du résultat imposable au titre de l'impôt sur les bénéfices, selon les règles fiscales en usage.

Trois particularités

  • La durée d'un contrat de crédit-bail peut différer, dans certaines limites, de la durée l'amortissement fiscal du bien.
  • Si le locataire a opté pour un premier loyer majoré, celui-ci est également fiscalement déductible dans les conditions de droit commun.
  • Le locataire n'étant pas propriétaire du bien, il n'a pas à acquitter la TVA sur son acquisition. Il paiera cette taxe sur les loyers qui lui sont facturés.

8. Quels sont les services associés ?

Les assurances
Les établissements de crédit spécialisés ont sélectionné des gammes d'assurances qui protègent les dirigeants et les biens financés.

Ces produits sont proposés en accompagnement de tous les types de financement.

  • les assurances à la personne :
    en cas de décès ou d'invalidité de la personne assurée, elles garantissent le remboursement des sommes restant dues, dégageant ainsi l'entreprise de toute obligation financière. Ces assurances peuvent aussi couvrir l'incapacité temporaire de travail.
  • les assurances sur les biens d'équipement :
    elles couvrent les préjudices provenant des dommages subis par le matériel financé, qu'il s'agisse d'une perte totale ou d'un accident réparable. Leur couverture s'étend de la perte financière au remboursement du matériel sinistré.

Les services associés au matériel financé
Le prix des services d'entretien, de maintenance ou de garantie proposés par le constructeur ou le vendeur du bien peut être intégré au loyer ou prélevé séparément par le bailleur pour le compte du prestataire.

La location sous toutes ses formes : flexible, évolutive, etc.
Au-delà de ces services intégrés, les établissements de crédit spécialisés savent
trouver des solutions originales adaptées à l'utilisation ou à l'évolution du matériel :
  • en bureautique avec la facturation d'un « coût copie » ;
  • en informatique avec le rajout d'un logiciel ou d'une configuration ;
  • en téléphonie, dans le financement d'un standard téléphonique et de ses
  • évolutions ;
  • etc

9. Quel est le traitement des subventions ?

Aides financières non remboursables accordées aux entreprises afin de remplacer ou de développer leur équipement professionnel, les subventions d'équipement peuvent être octroyées par différents organismes ou collectivités : Fonds européen de développement régional, État, Régions, Départements, Communes et Collectivités publiques décentralisées, Directions régionales de l'industrie, de la recherche et de l'environnement, etc.

Le crédit-bail, en tant qu'outil de financement de l'investissement, est éligible aux subventions distribuées par ces différents organismes.

Les subventions sont généralement débloquées postérieurement à la date de démarrage du contrat. En pratique, les fonds sont versés directement au bailleur qui les rétrocède intégralement au locataire.

Le locataire peut ainsi combiner subvention et souplesse du financement pour
son investissement.

10. Vers une harmonisation du financement locatif en Europe ?

Des définitions différentes d'un pays à l'autre
Le découpage - essentiellement de nature juridique - entre crédit-bail et location financière reste une particularité très française. Pour la plupart de nos partenaires européens, ces opérations entrent dans la catégorie plus large du « leasing ».

On est par conséquent loin de la rigueur des définitions juridiques françaises et les pratiques varient beaucoup d'un pays à l'autre. Il faut se méfier des faux amis : ainsi, en Belgique, le « crédit-bail » ne concerne que les opérations avec les consommateurs, le « leasing » s'adressant aux entreprises.

Les critères de classification
Pour présenter les solutions retenues par les différents pays d'Europe, on retient en général deux critères de classification :

  • Le premier tient à la définition de l'opération financière : même si elle comprend une option d'achat, elle n'est pas considérée comme un crédit dans tous les pays d'Europe. Cette solution est même majoritaire puisque seuls la France, la Suède, le Portugal et l'Espagne requièrent le statut d'établissement de crédit pour proposer des opérations de crédit-bail.
  • Le second critère est le mode de traitement comptable de l'opération. En matière de comptabilisation du leasing, l'Europe se divise en deux grandes familles : ceux qui ont retenu une approche fondée sur la « propriété économique » du bien, ce qui aboutit à l'inscription au bilan du locataire des biens faisant l'objet d'un contrat de location « financement » (comme le Royaume-Uni) et ceux qui se fondent sur la nature juridique de l'opération (comme la France) avec inscription au bilan du bailleur en sa qualité de propriétaire.

Les grandes disparités observées entre pays de l'Union - aux plans juridique, fiscal et comptable - constituent un obstacle à la généralisation des opérations transfrontières.


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Le crédit-bail immobilier

1. Pourquoi recourir au crédit-bail immobilier ?

Depuis plus de quarante ans, le crédit-bail immobilier accompagne et facilite le développement des entreprises.
Il a notamment favorisé la modernisation du commerce et de l'hôtellerie et l'essor des PME régionales. S'il permet aux grandes entreprises de réaliser des montages financiers adaptés, il concerne de plus en plus les PME.
Ainsi, 3 000 opérations annuelles contribuent au développement des territoires. Plus récemment, le crédit-bail immobilier a aussi répondu aux attentes des investisseurs dans l'immobilier professionnel locatif.
Pour les entreprises, notamment les plus petites, il constitue un financement plus accessible que le prêt à long terme du fait de la garantie, pour le bailleur, découlant de la propriété du bien.
Pour l'entreprise bénéficiaire, il est économe en fonds propres et fiscalement avantageux puisqu'il optimise l'adéquation entre sommes payées et charges déductibles. Il permet également de bénéficier d'un accompagnement par des experts immobiliers tout au long du contrat de financement.
En abordant dix questions, parmi les plus fréquentes, la présente brochure a pour objet de faire un point sur le crédit-bail immobilier et son actualité tant pour les entreprises dont les immeubles font l'objet d'un financement en crédit-bail que pour celles qui ont un projet en cours.
Dès le montage de vos projets immobiliers, n'hésitez pas à consulter les sociétés de crédit-bail. Elles s'appuient sur la puissance et la présence des grands réseaux bancaires et
le savoir-faire d'équipes spécialisées.

2. Comment intervient le crédit-bailleur ?

1) Mon programme comporte l'achat d'un terrain et la construction d'un bâtiment
L'entreprise choisit le terrain et définit librement les caractéristiques de l'immeuble à construire. Dès obtention du permis de construire purgé du recours des tiers, le crédit-bailleur se substitue au crédit-preneur. Il achète le terrain et finance la construction du bâtiment au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Dans le cadre du contrat de crédit-bail, un contrat de délégation de maîtrise d'ouvrage est signé pour permettre au crédit-preneur de réaliser, sous sa responsabilité, le bâtiment qu'il a choisi.
Le crédit-preneur choisit librement les intervenants dans la construction (entreprises de bâtiment, bureaux d'études, maîtres d'oeuvre, bureau de contrôle…). Il suit le déroulement des travaux, réceptionne le bâtiment et effectue toutes démarches pour la bonne réalisation de la construction.
Le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée définit les modalités du règlement ou du remboursement par le crédit-bailleur des travaux aux entreprises. Pendant la période de construction, les décaissements effectués par le crédit-bailleur font l'objet de la perception d'intérêts intercalaires appelés « pré-loyers ».
La mise en loyer du contrat de crédit-bail est effectuée à l'achèvement de l'immeuble.
Le montant du crédit-bail est alors ajusté sur le montant définitif de l'investissement.

2) L'immeuble existe déjà
Le financement peut aussi porter sur l'acquisition d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ou d'un immeuble existant. Si l'immeuble comporte des travaux de rénovation, ceux-ci peuvent être pris en charge par le crédit-bailleur.

3) Le financement d'extensions futures
Si le développement de l'entreprise la conduit à restructurer ou agrandir ses bâtiments, le crédit-bailleur a vocation à l'accompagner en mettant en place, au travers d'un avenant au contrat initial, le financement adapté.

3. Comment puis-je bénéficier d'une subvention en crédit-bail immobilier ?

1) Les sociétés de crédit-bail sont agréées pour recevoir des subventions
La réglementation de 1982 sur la décentralisation a autorisé les aides publiques de collectivités territoriales à l'immobilier d'entreprise. Dans ce cadre, les sociétés de crédit-bail immobilier ont été reconnues comme des « organismes relais » susceptibles de recevoir le montant de l'aide pour qu'il soit affecté au coût de l'immeuble et en réduise le prix de revient pour le client. En outre, le crédit-bail fait partie des financements éligibles aux fonds structurels européens comme le FEDER.
La plupart des collectivités n'accordent d'ailleurs des subventions qu'aux seules opérations financées par voie de crédit-bail immobilier, ce mode de financement leur garantissant l'affectation des aides à la réalisation du programme immobilier du client.

2) Le dossier de subvention est initié par l'entreprise
La société de crédit-bail intervient à ses côtés pour :
• signer les conventions de subvention avec les collectivités concernées,
• fournir les documents demandés (copie du contrat de crédit-bail, attestation de paiement des fournisseurs…),
• et solliciter, le cas échéant, le versement d'acomptes.

De son côté, l'entreprise adresse aux collectivités les justificatifs demandés (attestations de création d'emploi, informations sur le projet et l'évolution de l'entreprise…).

3) Le bénéfice de l'aide est intégralement rétrocédé à l'entreprise
La convention de subvention précise les modalités de rétrocession de l'aide prévues par les collectivités. Elle prend généralement la forme d'un avoir sur loyers.
Le crédit-bailleur peut assurer le préfinancement des aides lorsqu'elles sont versées en cours de réalisation du programme ou après l'achèvement de l'immeuble.
N. B. Il existe d'autres formes d'aides que les subventions d'investissement comme par exemple les bonifications de loyers.

4. Et si je n'ai pas besoin d'un financement à 100 % ?

Le mécanisme de « l'avance-preneur » permet au crédit-preneur de participer au financement de l'acquisition ou de la construction de l'immeuble. Son intervention prend la forme d'un prêt au crédit-bailleur, portant intérêt.
Dans ce schéma, les échéances du prêt encaissées par le crédit-preneur compensent
partiellement, sur la durée du contrat de crédit-bail, les loyers qu'il verse au crédit-bailleur.
Cette option offre au crédit-bailleur une forme de garantie. Pour sa part, le crédit-preneur bénéficie de la fiscalité dérogatoire alors qu'il autofinance une partie de l'investissement et utilise judicieusement sa trésorerie en effectuant un placement financier avantageux.
La rémunération de l'avance-preneur ne court qu'à compter de l'entrée en loyers alors que sa mise en place intervient à la date de signature des actes.
En cas de pré-loyers, l'avance-preneur vient en déduction de l'assiette de calcul des pré-loyers.

5. Quel régime de déductibilité des loyers ?

1) Une catégorie particulière de charges pour les entreprises
Les loyers de crédit-bail comprennent une quote-part correspondant à l'amortissement des capitaux engagés par le crédit-bailleur, ainsi qu'une quote-part relative à leur rémunération (intérêts).
Le montant des loyers est fonction de la durée du contrat (minimum : 7 ans), du taux convenu et du montant de la valeur résiduelle (prix de levée d'option en fin de contrat), généralement égale à 1 euro.
L'article 57 de la loi du 4 février 1995 définissant le régime applicable depuis 1996 aux nouvelles opérations de crédit-bail, a réglementé la déductibilité des loyers de crédit-bail immobilier qui constituent donc une catégorie particulière de charges pour les entreprises.


2) Le régime applicable aux opérations conclues depuis 1996
Trois régimes sont applicables : le régime général, un régime de faveur et un régime
spécifique des immeubles de bureaux situés en Ile-de-France.

Le régime général
Les loyers de crédit-bail sont intégralement déductibles du résultat imposable du crédit-preneur. Cependant, la part de l'amortissement relative au terrain n'est pas fiscalement déductible. L'amortissement du terrain étant réputé intervenir après celui des frais d'acquisition et des constructions, les derniers loyers du crédit-bail ne sont que partiellement déductibles (sauf si le montant de la valeur résiduelle est supérieur à la valeur du terrain). Le crédit-bailleur fournit à son client un tableau lui permettant de déterminer les montants à prendre en compte.
Au travers des loyers payés, le crédit-preneur amortit les constructions sur une durée réduite (généralement 7 à 12 ans). Le crédit-bail immobilier permet donc un amortissement accéléré de l'immeuble, équivalent à un « crédit d'impôt ».
En contrepartie de l'avantage dont il a bénéficié, le crédit-preneur doit, lors de la levée d'option, réintégrer fiscalement la différence entre l'amortissement de la construction effectué dans le cadre du crédit-bail et celui qu'il aurait pratiqué s'il avait été propriétaire de l'immeuble depuis l'origine (« suramortissement »).

Le régime de faveur
Il permet d'amortir les constructions sur la durée du contrat pour les opérations répondant simultanément aux caractéristiques suivantes :
• Immeubles à usage industriel et commercial situés en zones d'aide à finalité régionale, en zones de revitalisation rurale ou en zones de redynamisation urbaine,
• PME/PMI employant moins de 250 salariés, ayant un total de bilan inférieur à 43 M€ ou un chiffre d'affaires inférieur à 50 M€ et n'étant pas détenues à plus de 25 % par une entreprise ne répondant pas aux critères précédents.
Pour ces opérations, dont la durée est obligatoirement de 15 ans, aucune réintégration du «suramortissement » des constructions n'est effectuée en fin de créditbail. Cependant, la part de l'amortissement correspondant au terrain reste non fiscalement déductible.

Ce régime dérogatoire est en vigueur pour toutes les opérations conclues avant le 31 décembre 2013.

Conseil : se renseigner auprès des mairies pour connaître les territoires éligibles et bien conserver dans son dossier les documents justifiant de la taille de l'entreprise au moment de la conclusion du contrat de crédit-bail.

Le régime spécifique des bureaux en Ile-de-France
Il s'applique aux immeubles assujettis à la «taxe sur les bureaux en Ile-de-France» et achevés depuis le 31 décembre 1995. Les amortissements inclus dans les loyers de crédit-bail ne sont fiscalement déductibles qu'à concurrence de ceux que le crédit-preneur pratiquerait s'il était propriétaire de l'immeuble. Il est ainsi placé dans la même situation que s'il avait financé son investissement par un prêt à long terme.

6. Dans quels cas les contrats doivent-ils être publiés ?

Tous les contrats dont la durée est supérieure à 12 ans doivent être publiés au moment de leur conclusion à la Conservation des Hypothèques comme le sont les « baux » de plus de 12 ans.
A défaut, l'entreprise perd le bénéfice de la réduction d'assiette des droits d'enregistrement
perçus lors de la levée d'option. En effet, l'assiette des droits, en cas de non publication, ne serait pas limitée au prix fixé dans le contrat, mais établie sur la base de la valeur vénale de l'immeuble au moment de la levée d'option.
L'entreprise perd, le cas échéant, le bénéfice du régime de faveur (Cf. question 6, paragraphe 2).
Les contrats de 12 ans et moins n'ont pas à être publiés.

Conseil : les entreprises non concernées par le régime de faveur ont tout intérêt à choisir la durée maximum de 12 ans afin d'économiser les frais de publication pour autant que le loyer de crédit-bail reste compatible avec leur capacité financière.

7. Qu'appelle-t-on cession-bail (ou lease back) ?

La cession-bail est un cas particulier de crédit-bail dans lequel une entreprise propriétaire d'un immeuble le vend à un crédit-bailleur et simultanément le prend en crédit-bail.

1) Une vente sans dépossession
Le premier intérêt de cette technique est de permettre la vente d'un immeuble tout en continuant à l'utiliser. De plus, du fait de la promesse de vente contenue dans le crédit-bail, l'entreprise peut racheter l'immeuble, pour un prix symbolique à l'issue du contrat.

2) Se constituer un « trésor de guerre »
Par cette technique, l'entreprise peut donc se constituer une trésorerie de sécurité pour renforcer son activité, se désendetter ou réaliser d'autres investissements : biens mobiliers, immobiliers, ou encore titres de sociétés dans le cas d'une croissance externe. Cette dernière finalité est une des causes les plus fréquentes des opérations de cession-bail.
Pour un actif immobilier destiné à la location (cf. question relative à la SCI), la cession-bail permet d'utiliser les loyers payés par le locataire de l'immeuble pour « rembourser » le crédit-bail. La trésorerie dégagée permet à l'investisseur de se positionner sur des opportunités du marché de l'immobilier professionnel locatif.

3) Une opération exonérée de droits de mutation
Opération financière, la vente en cession-bail de l'immeuble par le crédit-preneur bénéficie de droits de mutation à taux réduit et seule est due la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % calculée sur le montant stipulé à l'acte de mutation.

8. Comment céder l'immeuble en cours de contrat ?

Compte tenu de la durée des contrats de crédit-bail immobilier, l'entreprise peut être conduite à céder à un tiers, avant le terme du contrat, l'immeuble dont elle n'a plus usage.

1) Préserver par la cession du contrat les avantages du crédit-bail
Deux possibilités s'offrent à elle :
• exercer, de manière anticipée, la levée d'option prévue au contrat (acquisition de l'immeuble par l'entreprise) puis revendre l'immeuble à un tiers,
• céder le contrat de crédit-bail à un tiers (cessionnaire) qui se substitue à l'entreprise jusqu'au terme du contrat qui poursuit normalement ses effets.
La première solution peut s'avérer coûteuse du fait de la double mutation de l'immeuble, voire exclue si la durée minimale de la location prévue au contrat n'est pas atteinte. En outre, l'entreprise cédante peut être amenée à procéder à des réintégrations fiscales (suramortissements des constructions).
La deuxième solution présente certains avantages : pas de mutation d'immeuble, maintien des règles fiscales applicables au contrat. Les avantages fiscaux du contrat sont ainsi transmis au cessionnaire.
Cette transmission s'effectue au moyen d'un acte spécifique dont l'objet est la cession de l'ensemble des droits et obligations attachés au contrat c'est-à-dire, principalement :
• la jouissance de l'immeuble et le paiement des loyers,
• le bénéfice de la promesse de vente.

Ces différents éléments ne peuvent être dissociés et sont donc cédés simultanément au tiers cessionnaire.
Les conventions contractuelles prévoient généralement que la cession du contrat ne peut intervenir qu'après agrément du cessionnaire par le créditbailleur.
Le cédant restera en principe garant du cessionnaire, sauf accord du crédit-bailleur pour lever cette solidarité.


Les conditions de la cession sont librement débattues entre le cédant et le
cessionnaire.

Dans la mesure où les parties conviennent que la valeur vénale de l'immeuble, au moment de leur négociation, est supérieure aux charges du crédit-bail restant à courir, le cédant est amené à demander au cessionnaire une compensation constituant le prix de cession du contrat, parfois appelé la soulte.
En première approche, ce prix de cession résulte donc de la comparaison entre la valeur de marché de l'immeuble et la valeur actualisée des loyers restant à courir jusqu'à la fin du contrat et, s'il n'est pas symbolique, du prix de rachat en fin de bail.
Le résultat obtenu peut être corrigé par différents éléments : économie de frais et droits de mutation par rapport à une cession pure et simple de l'immeuble, incidence fiscale de la réintégration à effectuer par le cessionnaire lorsqu'il sortira lui-même du contrat, quotes-parts de loyers non déductibles…

2) La cession du contrat, une solution fiscalement avantageuse
Le prix de cession du contrat ainsi déterminé donne lieu à taxation. Il est nécessaire à cette fin d'effectuer une ventilation du prix en deux composantes correspondant respectivement à la valeur de la promesse de vente et au « droit d'occupation».
La composante « promesse de vente » est soumise à la TVA au taux standard.
La composante « droit d'occupation » est soumise au droit d'enregistrement, au tarif des cessions de droits au bail (art. 725 du CGI).
Tous frais confondus, la cession du contrat est donc en principe beaucoup moins coûteuse qu'une double mutation de l'immeuble lui-même (achat par le titulaire du contrat puis revente par celui-ci au tiers acquéreur), notamment par le fait que l'essentiel de la valeur du contrat repose sur la promesse unilatérale de vente assujettie à la seule TVA et donc récupérable par l'acquéreur.

Au plan fiscal, le prix de cession constitue :
Chez le cédant : une plus-value imposable.
Dans la mesure où le cédant serait lui-même devenu titulaire du contrat par voie de cession, le prix de revient de cette précédente opération vient en déduction de cette plus-value.
Chez le cessionnaire : un élément d'actif (immobilisation) partiellement amortissable.
Une ventilation est à effectuer entre la fraction du prix de cession réputée correspondre au terrain et la fraction réputée correspondre aux constructions.
Cette dernière fraction est amortissable sur la durée normale d'utilisation du bâtiment appréciée à la date de la cession du contrat : elle est donc indépendante de la durée restant à courir de celui-ci.
Conseil : avant de négocier avec un acquéreur éventuel, interrogez le crédit-bailleur et vos conseils habituels, afin de déterminer les modalités adaptées à votre situation.

9. La levée d'option... et après ?

En acceptant la promesse unilatérale de vente figurant au contrat et en acquittant le prix convenu, le crédit-preneur devient propriétaire de l'immeuble.
Conformément aux dispositions du contrat, c'est à lui qu'il revient de prendre l'initiative de déclencher le transfert de propriété.
Il peut le faire à la fin du contrat ou de façon anticipée à l'issue d'une période contractuellement irrévocable.
Dans tous les cas, la levée d'option comporte des conséquences comptables et fiscales :
• réintégration fiscale du « suramortissement » (cf. question relative à la déductibilité des loyers),
• paiement des droits de mutation.

1) La réintégration du suramortissement dont a bénéficié le crédit-preneur pendant la durée du contrat
Le montant du suramortissement à réintégrer correspond exactement à l'avantage dont a bénéficié le crédit-preneur au titre de la durée d'amortissement réduite des constructions détenues au travers du crédit-bail et de la déductibilité des loyers.
C'est au moment de la levée d'option que ce « crédit d'impôt » sans intérêt se trouve fiscalisé comme un profit ordinaire. La somme réintégrée au titre du suramortissement est fiscalement amortissable par le crédit-preneur devenu propriétaire sur la durée normale d'utilisation des constructions appréciée à compter de la date de la levée d'option.
N. B. On rappellera que si l'entreprise peut bénéficier du régime de faveur des PME, sous certaines conditions, elle est dispensée de toute réintégration et les constructions sont amorties sur la durée du contrat (durée effective de 15 ans minimum). En sens inverse dans le régime des immeubles de bureaux en Ile-de-France, l'absence de réintégration nait de l'impossibilité de déduire l'intégralité des loyers relatifs à l'amortissement des constructions sur la durée du contrat (cf. question relative à la déductibilité des loyers).

2) Les droits de mutation sont calculés sur une assiette limitée au prix fixé dans le contrat
Par dérogation aux dispositions fiscales applicables aux ventes d'immeubles, l'assiette des droits est limitée au prix fixé dans le contrat et non à la valeur vénale de l'immeuble au moment de la levée d'option.
Les contrats de plus de 12 ans doivent avoir fait l'objet d'une publication à la Conservation des Hypothèques au moment de leur conclusion pour pouvoir bénéficier de ce régime de faveur.

3) Si l'immeuble est conservé par l'ex-crédit preneur
L'immeuble entrant dans le patrimoine de l'ex-crédit preneur doit être amorti. Son prix de revient fiscal est égal au prix de la levée d'option d'achat majoré du montant de la réintégration.
Lorsque l'ex-crédit preneur a lui-même acquis les droits attachés au contrat d'un précédent locataire (cession de contrat), le prix de revient défini ci-dessus est majoré du prix d'acquisition de ces droits, pour leur fraction non encore amortie.
Ces dispositions visent principalement le « régime général ». Dans le cadre du régime de faveur à condition que le contrat aille à son terme et ne comporte pas de valeur résiduelle supérieure au prix du terrain, la durée d'amortissement (15 ans) acquise sous couvert du crédit-bail est définitive.

4) Si l'immeuble est vendu par l'ex-crédit-preneur
La vente de l'immeuble acquis en vertu d'un contrat de crédit bail est soumise au régime des plus-values dont relève l'ex-crédit-preneur.
La plus-value de cession est déterminée par différence entre le prix de cession du bien et son prix de revient fiscal (tel que défini ci-dessus) diminué des amortissements pratiqués.

10. Quel intérêt ai-je à réaliser l'opération via une SCI ?

La Société Civile Immobilière, en tant que structure juridique dédiée à l'investissement et à la location immobilière, est particulièrement adaptée au crédit-bail immobilier.

1) Pendant le contrat
La SCI, titulaire du crédit-bail, donne l'immeuble en sous-location à une ou plusieurs
sociétés utilisatrices.
Si cette sous-location concerne un immeuble nu si la SCI est détenue par des personnes physiques et si elle n'a pas opté pour l'impôt sur les sociétés (IS), les revenus sont compris dans la catégorie des bénéfices non commerciaux dits BNC (et non des revenus fonciers). Si ces conditions sont réunies, chaque associé est imposé à proportion du capital détenu.
En ce qui concerne la déductibilité des loyers de crédit-bail par la SCI, il n'y a aucune particularité par rapport à un contrat de crédit-bail consenti à une entreprise commerciale.
Bien sûr, les revenus de la SCI ne doivent être déterminés qu'en fonction de la valeur locative de l'immeuble et ne peuvent être la transposition pure et simple des loyers de crédit-bail.
En cas de déficit, celui-ci ne peut, sauf cas particulier d'autres revenus de même nature, être compensé qu'avec les bénéfices des exercices suivants et ce pendant 5 ans au plus.

2) A l'issue du contrat
Si la SCI est à l'IR, l'accession à la propriété de l'immeuble par exercice de la levée d'option change la nature fiscale de l'activité qu'exerce la SCI : de sous-bailleur, elle devient bailleur. Les produits de son activité de sous-location deviennent des revenus fonciers. Ceci a des conséquences particulières lorsque ses associés sont des personnes physiques.
En effet, ce changement de nature de l'activité fait perdre à l'immeuble son caractère d'élément affecté à l'activité non commerciale (BNC) et entraîne sa sortie du patrimoine professionnel de la société. Ce transfert donne lieu à imposition au titre des plus-values de cession.
Cette plus-value résultant du changement de nature d'activité est déterminée en tenant compte d'une part de la valeur réelle du bien estimée à la date de l'acte d'acquisition par la SCI crédit-preneur et d'autre part, du prix de revient fiscal de l'immeuble à cette même date.
Il est possible de demander le report de l'imposition de cette plus-value à condition de le prévoir expressément dans l'acte de levée d'option. L'imposition est ainsi reportée jusqu'à la date à laquelle intervient la transmission de l'immeuble ou la transmission ou le rachat de tout ou partie des titres de la SCI propriétaire de l'immeuble, ou encore la dissolution de la SCI.
Elle sera imposée, au titre de l'année d'expiration du report, dans la catégorie des BNC (plus-value à court terme). L'impôt correspondant est calculé en tenant compte des règles applicables au titre de cette année.
Afin d'éviter cet inconvénient, il est toujours possible d'opter pour l'IS soit lors de la création de la SCI soit tous les ans. Cette option irrévocable est, selon les textes en vigueur, sans autre incidence fiscale.


Conseil : afin de profiter pleinement des avantages du crédit-bail (déductibilité intégrale des loyers sauf régime des bureaux en Ile-de-France et dans tous les cas, la partie relative au paiement du terrain), il convient de choisir avec attention le régime fiscal applicable à la SCI.

(source ASF)